2025/60: İmar Planı Değişikliğinde Değer Artışının %90ı Kamuya Aktarılacaktır.   

SİRKÜLER (2025)

Özet:

İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği 22 Kasım 2025 Cumartesi tarih ve 33085 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak bu tarih itibariyle yürürlüğe girmiştir. Bu Yönetmeliğin amacı; uygulama imar planı değişikliği sonucu taşınmazda meydana gelecek değer artışının %90’ının değer artış payı olarak kamuya kazandırılmasına, bu payın kapsamı, tespiti, kesinleşmesi, ödenmesi ve dağıtımına ilişkin iş ve işlemler ile diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları belirlemektir.

İlgili Yönetmelik İçin:

“https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2025/11/20251122-1.htm”

İçerik:                                       

Değer artış payının konusu; taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine, 6 ncı maddede belirtilen şekilde gerçekleştirilecek uygulama imar planı değişiklikleri ve değişiklik sonucunda oluşan değer artışıdır. Yani, kamunın bizahati kendisi tarafından yapılan işlemler bu kapsamda değerlendirilmemektedir.

Uygulama imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından değer artış payı sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır. Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artışı olarak raporlanmaktadır. Uygulama imar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmî yazı ile ilgili birime bildirilir.

Uygulama imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporları, 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, meri plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde EK-1’de yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları idareye sunulur.

• Kıymet takdir komisyonunca; en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artışının aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artışı belirlenir.

Tebliğe göre;

Değer artışı: Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki farkı,

Değer artış payı: Plan değişikliğine konu alanın, plan ve plan notlarıyla belirlenen fonksiyon ve yapılaşma koşullarının; uygulama imar planı değişikliği öncesi tespit edilen değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası tespit edilen değeri arasındaki artışın %90’ını,

İfade etmektedir.

Değer Artış Payına Konu Olacak Plan Değişiklikleri

 

(1) Uygulama imar planı değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

a) En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip oluşmuş imar adalarında ada bazında; nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde, ihtiyaç duyulan kentsel, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,

b) Parsel bazında; konut kullanımı hariç sadece fonksiyon değişikliği,

suretiyle yapılır. 

Ancak, meri uygulama imar planında içerisinde konut kullanımının da olduğu, bir veya birden fazla kullanım kararı olan parsel/parsellerde, plan değişikliği öncesi mevcut nüfusu, yapı yoğunluğunu ve kat adedini/bina yüksekliğini değişiklik sonrası arttırmamak kaydıyla, ticaret+konut, turizm+konut, ticaret+turizm+konut gibi karma kullanım kararı getiren fonksiyon değişiklikleri yapılabilir. Bu suretle yapılan plan değişiklikleri değer artış payına konudur.

(2) İçerisinde riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerde yapılacak uygulama imar planı değişiklik işlemlerinde, meri uygulama imar planı ve plan notlarıyla verilmiş emsale esas inşaat alanını %20’nin üzerinde artıran plan değişikliklerinde, %20’nin üstündeki kısmı değer artış payına konudur.

(3) Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine onaylanmış, ancak mahkemelerce iptal edilen uygulama imar planı değişikliklerinde, davaya konu olan uygulama imar planı değişikliği neticesinde, yürürlükten kalkan uygulama imar planı ile teklif edilen yeni uygulama imar planının kapsadığı parsel veya parsellerde oluşan değer farkının yüzde doksanı (%90) değer artış payı olarak alınır.

Değer Artış Payına Konu Olmayan Alanlar Ve İşlemler

 (1) 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;

a) Riskli alanlardan,

b) Rezerv yapı alanlarından,

c) Bakanlık veya Bakanlıkça plan onama yetki devri yapılan ilgili idarece, içerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsel/parsellerde; riskli yapının bulunduğu parsel/parsellerin, meri imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanındaki en fazla %20’lik artışa kadar olan plan değişikliklerinden,

ç) Riskli yapı içeren parselin, arazi ve arsa düzenlemesi ile içerisinde riskli yapı bulunmayan başka bir parsel ya da parsellerle birleşmesi sonucu oluşan parselde, sadece riskli yapı parselinden/parsellerinden gelen alanların (c) bendi kapsamında kalan kısımlarından,

değer artış payı alınmaz.

(2) Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan değer artış payı alınmaz.

(3) Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan değer artış payı alınmaz.

(4) Uygulama imar planlarında yençok; serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

(5) Hiçbir durumda emsale esas inşaat alanını, nüfusu, bina yüksekliğini, kat adedini artırmamak ve düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlarda azalmaya neden olmamak kaydıyla ada veya parsel bazında; meri plandaki cephe hattı düzeltmeleri ve yapı yaklaşma mesafesine dair yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

(6) 2942 sayılı Kanunun ek 1 inci maddesi kapsamında, bu Yönetmeliğin 16 ncı maddesine göre yapılan, uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

(7) İdarelerce resen onaylanan nazım imar planı değişikliklerine uygun hale getirmek amacıyla sunulan uygulama imar planı değişiklik teklifleri ile idarelerce resen onaylanan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

(8) 3194 sayılı Kanunun 13 üncü maddesi kapsamında; özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde olup uygulama imar planında umumi ve kamu hizmeti alanlarında yer alan taşınmazların, imar hakkı aktarımı yöntemiyle kamu eline geçişinin sağlanması amacıyla yapılan uygulama imar planı değişikliklerinden değer artış payı alınmaz.

(9) Altıncı ve yedinci fıkralar kapsamında yapılan plan değişikliklerinin gerekçeleri, idarelerin imar komisyonları ve meclis kararları/idare onayında belirtilmek zorundadır.

Değer Artış Payının Ödenmesi:

Değer artış payı, Hazine ve Maliye Bakanlığınca yetkilendirilen bankalara ve/veya ilgili muhasebe birimine ödenir.

• Değer artış payı taksitlerinin ödemesi tamamlanmadan, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için satış, devir, bağış, talep üzerine arazi ve arsa düzenleme işlemleri yapılamaz, ruhsata esas belge ve yapı ruhsatı düzenlenemez.

Değer artış payı peşin veya taksitle ödenebilir.

• Değer artış payının peşin ödenmesi halinde %10 indirim uygulanır ve en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde ödenir. 

Değer artış payının taksitle ödenmesi halinde toplamda dört taksit olmak üzere; ilk taksit ödemesi en geç tahakkukun oluştuğu tarihi takip eden bir ay içerisinde faizsiz olarak, sonraki taksit ödemeleri ise son açıklanan aylık tüketici fiyat endeksi (TÜFE) dikkate alınarak; ilk ödemeden sonraki altıncı ayda ödenecek taksite 6 aylık, on ikinci ayda ödenecek taksite 12 aylık, on sekizinci ayda ödenecek taksite 18 aylık TÜFE artışları toplamında artırılarak yapılır. 

Taksitlerin veya tahakkukun kalan kısmının erken ödenmesi halinde; TÜFE artışları, ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dâhil edilecek şekilde hesaplanır. Taşınmaz maliki tarafından tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde ödeme yönteminin bildirilmemesi veya süresi içerisinde peşin veya taksitle ödeme yapılmaması halinde; %10 indirim uygulanmaksızın, ödeme yapılmayan miktar üzerine ödeme yapılan tarihe kadar olan TÜFE aylık değişim oranlarında artış uygulanır. TÜFE artışları; tahakkuk tarihinden itibaren her ay açıklanan TÜFE aylık değişim oranları ile ödeme tarihinden önce son açıklanan TÜFE aylık değişim oranı dikkate alınarak yapılır. Bu fıkradaki ödemeye ilişkin hükümler, komisyonca değer artışının belirlenerek değer artış payı sistemine girilmesini müteakip sistem üzerinden otomatik olarak gerçekleşir.

Bilgilerinize Saygılarımızla Arz Olunur[2].